Thị trường BĐS Trung quốc và Kinh nghiệm cho Việt nam ?

Bài đã đăng cách đây 1 tuần dành riêng cho Prime Pro Max

—
Tình cờ đọc bài “Nhu cầu thuê tăng khi người trẻ không mua nổi nhà” trên VnExpress, mình tò mò xem thử tình hình ở TQ như thế nào, liệu có điều tương tự ở VN sắp đến? Vì VN có khá nhiều điểm tương đồng với TQ

Thì tìm được 1 bài nghiên cứu rất công phu “Demystifying the Chinese Housing Boom”

Phần tóm tắt của nghiên cứu như sau:

Đã có những lo ngại ngày càng tăng trong cộng đồng kinh tế và hoạch định chính sách toàn cầu về sự bùng nổ kéo dài hàng thập kỷ của thị trường nhà đất ở Trung Quốc, quốc gia có nền kinh tế lớn thứ hai thế giới và là động lực chính cho tăng trưởng kinh tế toàn cầu trong thập kỷ qua. Tin tức trong những tháng gần đây dường như cho thấy sự bùng nổ nhà đất có thể đang chậm lại.

Mối lo ngại chính là sự sụp đổ của thị trường nhà đất có thể gây tổn hại nghiêm trọng cho nền kinh tế Trung Quốc, từ đó có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa trên toàn thế giới và làm chậm lại nền kinh tế toàn cầu vốn mong manh vừa mới thoát khỏi một loạt khủng hoảng bắt nguồn từ Hoa Kỳ và Châu Âu. Đặc biệt, các nhà phê bình lo ngại rằng giá nhà đất tăng vọt và sự bùng nổ xây dựng khổng lồ trên cả nước có thể khiến Trung Quốc đi theo vết xe đổ của Nhật Bản, quốc gia đã trải qua một thập kỷ kinh tế mất mát sau khi bong bóng nhà đất vỡ vào đầu những năm 1990.

Giá nhà ở các thành phố khác nhau của Trung Quốc đã tăng bao nhiêu trong thập kỷ qua? Liệu giá cả tăng vọt có khiến nhà ở nằm ngoài tầm với của các hộ gia đình điển hình không? Các hộ gia đình phải đối mặt với gánh nặng tài chính bao nhiêu khi mua nhà?

Việc giải đáp những câu hỏi này là rất quan trọng để đánh giá một cách có hệ thống rủi ro đối với nền kinh tế Trung Quốc do thị trường nhà đất của nước này gây ra. Chúng tôi giải quyết những câu hỏi này bằng cách tận dụng một bộ dữ liệu toàn diện về các khoản vay thế chấp do một ngân hàng thương mại lớn của Trung Quốc cấp từ năm 2003 đến năm 2013. Cụ thể, chúng tôi xây dựng một bộ chỉ số giá nhà đất cho 120 thành phố lớn ở Trung Quốc, cho phép chúng tôi đánh giá biến động giá nhà ở các thành phố này, cùng với sự tăng trưởng sức mua của hộ gia đình và biến động giá cổ phiếu. Dữ liệu thế chấp chi tiết cũng cho phép chúng tôi phân tích sự tham gia của các hộ gia đình thu nhập thấp vào thị trường nhà đất và gánh nặng tài chính mà những người mua nhà thu nhập thấp phải đối mặt.

Do bản chất non trẻ của thị trường nhà đất Trung Quốc, có tương đối ít giao dịch nhà bán lại để xây dựng các chỉ số giá nhà đất dựa trên giao dịch lặp lại kiểu Case-Shiller. Thay vào đó, chúng tôi tận dụng số lượng lớn các dự án phát triển nhà ở mới ở mỗi thành phố và xây dựng chỉ số giá nhà đất cho thành phố dựa trên doanh số bán nhà mới theo thời gian trong cùng một dự án phát triển, vốn có chung các đặc điểm và tiện nghi tương tự.

Phù hợp với những quan sát thông thường của nhiều nhà bình luận, các chỉ số giá của chúng tôi xác nhận sự tăng giá nhà đất khổng lồ trên khắp Trung Quốc trong giai đoạn 2003–2013. Tại các thành phố hạng nhất, bao gồm bốn khu vực đô thị đông dân nhất và quan trọng nhất về kinh tế ở Trung Quốc—Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến—giá nhà đất có tốc độ tăng trưởng thực trung bình hàng năm là 13,1% trong thập kỷ này.

Mẫu của chúng tôi cũng bao gồm 31 thành phố hạng hai, là các đô thị tự trị, thủ phủ tỉnh hoặc các trung tâm công nghiệp/thương mại quan trọng, và 85 thành phố hạng ba khác, là những thành phố quan trọng trong khu vực tương ứng của chúng. Giá nhà ở các thành phố hạng hai có tốc độ tăng trưởng thực trung bình hàng năm là 10,5%; các thành phố hạng ba có tốc độ tăng trưởng thực trung bình hàng năm là 7,9%. Những tỷ lệ tăng trưởng này dễ dàng vượt qua mức tăng giá nhà đất trong bong bóng nhà đất ở Mỹ vào thập kỷ đầu tiên của thế kỷ 21 và tương đương với mức tăng trong bong bóng nhà đất của Nhật Bản vào những năm 1980.

Bất chấp sự tăng giá khổng lồ, sự bùng nổ nhà đất của Trung Quốc về bản chất khác với bong bóng nhà đất ở Hoa Kỳ và Nhật Bản. Phân tích của chúng tôi đưa ra một số quan sát quan trọng hữu ích để hiểu về sự bùng nổ nhà đất của Trung Quốc.

Thứ nhất, do các ngân hàng ở Trung Quốc áp đặt khoản thanh toán trả trước hơn 30% cho tất cả các khoản vay thế chấp, các ngân hàng được bảo vệ khỏi rủi ro vỡ nợ của người vay thế chấp ngay cả trong trường hợp thị trường nhà đất sụp đổ đáng kể ở mức 30%. Điều này làm cho một cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn kiểu Mỹ ít có khả năng xảy ra ở Trung Quốc.

Thứ hai, trong khi sự tăng giá nhà đất nhanh chóng thường được nhấn mạnh là một mối lo ngại đối với thị trường nhà đất Trung Quốc, thì sự tăng giá này đi kèm với sự tăng trưởng ngoạn mục không kém của thu nhập khả dụng của hộ gia đình—tốc độ tăng trưởng thực trung bình hàng năm khoảng 9,0% trên cả nước trong suốt thập kỷ, ngoại trừ tốc độ tăng trưởng trung bình thấp hơn là 6,6% ở các thành phố hạng nhất. Sự hiện diện đồng thời của việc tăng giá nhà đất khổng lồ và tăng trưởng thu nhập này trái ngược với kinh nghiệm trong các bong bóng nhà đất của Mỹ và Nhật Bản.

Ngay cả trong thời kỳ bong bóng nhà đất của Nhật Bản vào cuối những năm 1980, nền kinh tế Nhật Bản cũng đang tăng trưởng với tốc độ khiêm tốn hơn so với Trung Quốc. Do đó, tốc độ tăng trưởng thu nhập khổng lồ trên khắp các thành phố của Trung Quốc mang lại một số đảm bảo cho sự bùng nổ nhà đất và, cùng với các tỷ lệ thanh toán trả trước thế chấp cao đã đề cập ở trên, khiến thị trường nhà đất khó có thể trở thành tác nhân gây ra một cuộc khủng hoảng tài chính sắp xảy ra ở Trung Quốc.

Thứ ba, bất chấp sự tăng giá nhà đất khổng lồ trong thập kỷ qua, sự tham gia của các hộ gia đình thu nhập thấp vào thị trường nhà đất vẫn ổn định. Cụ thể, chúng tôi phân tích tình trạng tài chính của những người vay thế chấp có thu nhập nằm trong nhóm 10% thấp nhất trong số tất cả những người vay thế chấp ở mỗi thành phố mỗi năm. Bằng cách đối chiếu thu nhập của những người mua nhà cận biên này với phân phối thu nhập của dân cư đô thị trong thành phố, chúng tôi nhận thấy rằng họ đến từ nhóm dân cư có thu nhập thấp, khoảng phân vị thứ 25 của phân phối ở các thành phố hạng nhất và khoảng phân vị thứ 30 ở các thành phố hạng hai.

Thứ tư, trong khi những người mua nhà thu nhập thấp này không bị loại khỏi thị trường nhà đất, họ đã phải chịu đựng gánh nặng tài chính khổng lồ khi mua nhà với tỷ lệ giá nhà trên thu nhập khoảng tám lần ở các thành phố hạng hai và hạng ba, và trong một số năm, thậm chí trên 10 lần ở các thành phố hạng nhất. Cụ thể, điều này có nghĩa là một hộ gia đình phải trả gấp tám lần thu nhập khả dụng hàng năm của họ để mua một căn nhà. Để có được một khoản vay thế chấp, họ phải trả trước ít nhất 30%, và thường là 40%, giá nhà, tương đương với 2,4 đến 3,2 lần thu nhập hàng năm của hộ gia đình.

Giả sử hộ gia đình trả trước 40% và vay thế chấp 60% còn lại giá nhà, tức là gấp 4,8 lần thu nhập hàng năm của họ. Một mức lãi suất thế chấp khiêm tốn là 6%, thấp so với mức lãi suất thực tế quan sát được trong thập kỷ, sẽ yêu cầu hộ gia đình sử dụng gần 30% thu nhập hàng năm của mình để trả lãi cho khoản vay thế chấp. Hơn nữa, việc trả nợ gốc sẽ tiêu tốn thêm 16% thu nhập hàng năm của họ bằng phương pháp khấu hao tuyến tính, ngay cả khi khoản thế chấp có kỳ hạn tối đa là 30 năm. Tổng cộng, việc mua nhà đòi hỏi phải tiết kiệm gấp 3,2 lần thu nhập hàng năm của hộ gia đình để trả trước và thêm 45% thu nhập hàng năm để trả nợ khoản vay thế chấp.

Để giải thích sự sẵn lòng của các hộ gia đình trong việc gánh chịu những gánh nặng tài chính nghiêm trọng như vậy cho một ngôi nhà, điều quan trọng là phải tính đến kỳ vọng của họ. Trong chừng mực thu nhập hộ gia đình thành thị ở Trung Quốc đã tăng đều đặn trong giai đoạn nghiên cứu, cũng như trong hai thập kỷ trước đó, nhiều hộ gia đình có thể kỳ vọng thu nhập của họ sẽ tiếp tục tăng trưởng với tốc độ này. Với tốc độ tăng trưởng thu nhập danh nghĩa 10%, thu nhập của một hộ gia đình sau năm năm sẽ tăng lên 1,6 lần so với thu nhập ban đầu và tỷ lệ giá nhà hiện tại trên thu nhập tương lai của họ sau năm năm sẽ giảm xuống còn năm lần. Do đó, kỳ vọng về tốc độ tăng trưởng thu nhập cao khiến những gánh nặng tài chính nói trên chỉ là tạm thời.

Những kỳ vọng tăng trưởng thu nhập cao như vậy có thể xuất phát từ hành vi ngoại suy như Barberis, Shleifer và Vishny (1998) và Shiller (2000) đã nhấn mạnh, hoặc từ động lực xã hội mang tính lan truyền giữa các hộ gia đình như Burnside, Eichenbaum và Rebelo (2013) đã mô hình hóa. Gần đây, Pritchett và Summers (2014) đã kiểm tra dữ liệu lịch sử về tốc độ tăng trưởng và chứng minh rằng hồi quy về giá trị trung bình là thực tế vững chắc và phù hợp nhất về mặt thực nghiệm đối với tốc độ tăng trưởng giữa các quốc gia.

Do đó, họ lập luận rằng mặc dù Trung Quốc có thể tiếp tục tăng trưởng trong hai thập kỷ nữa với tốc độ 9, hoặc thậm chí 7 hoặc 6%, nhưng tốc độ tăng trưởng nhanh chóng liên tục như vậy sẽ là một sự kiện phi thường, xét đến sức mạnh của sự hồi quy về giá trị trung bình, vốn trung bình là 2% trong dữ liệu đa quốc gia với độ lệch chuẩn là 2%. Nếu vậy, kỳ vọng cao về tăng trưởng thu nhập trong tương lai, vốn có thể là động lực chính cho tỷ lệ giá nhà trên thu nhập khổng lồ quan sát được, có thể không bền vững và do đó là một nguồn rủi ro quan trọng đối với thị trường nhà đất.

Khi tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc cuối cùng hồi quy về giá trị trung bình, và đặc biệt là khi Trung Quốc trải qua một sự dừng đột ngột, kỳ vọng của các hộ gia đình có thể sụp đổ. Trong trường hợp như vậy, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập càng cao thì điều chỉnh càng mạnh, điều này đến lượt nó có thể hoạt động như một yếu tố khuếch đại cú sốc ban đầu gây ra suy thoái kinh tế.

Những trở ngại trong hệ thống tài chính Trung Quốc cũng có thể đã góp phần vào giá nhà đất cao trên khắp các thành phố Trung Quốc, như được phản ánh qua tỷ lệ giá nhà trên thu nhập lớn mà các hộ gia đình phải gánh chịu. Ai cũng biết rằng tăng trưởng kinh tế ngoạn mục ở Trung Quốc kể từ những năm 1980 đi kèm với tỷ lệ tiết kiệm cao (ví dụ: Yang, Zhang và Zhou 2013).

Do kiểm soát vốn nghiêm ngặt, người tiết kiệm không thể đầu tư tiền tiết kiệm của họ vào các thị trường vốn quốc tế và thay vào đó, chỉ có một vài công cụ đầu tư trong nước. Tài khoản tiền gửi ngân hàng vẫn là công cụ đầu tư chủ yếu, với tài sản tổng cộng gần 100 nghìn tỷ Nhân dân tệ vào năm 2013, mặc dù thực tế là lãi suất tiền gửi thực một năm trung bình chỉ là 0,01% trong giai đoạn 2003–2013. Mặc dù thị trường chứng khoán Trung Quốc đã có sự tăng trưởng đáng kể trong thập kỷ này, nhưng nó vẫn còn tương đối nhỏ, với vốn hóa chỉ dưới 20 nghìn tỷ Nhân dân tệ vào năm 2013. Quy mô của thị trường trái phiếu thậm chí còn nhỏ hơn. Đối mặt với tập hợp các lựa chọn đầu tư bị hạn chế này, các hộ gia đình thường coi nhà ở như một công cụ đầu tư thay thế, điều này cũng giúp giải thích sự sẵn lòng trả giá đắt cho nhà ở của họ.

Từ góc độ đầu tư, thật thú vị khi lưu ý đến câu chuyện về hai thị trường vào thời điểm khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008–2009. Trong giai đoạn này, nền kinh tế Trung Quốc phải đối mặt với áp lực rất lớn. Tuy nhiên, thị trường nhà đất ở Trung Quốc vẫn vững mạnh. Giá nhà ở các thành phố hạng nhất chịu một sự sụt giảm khiêm tốn khoảng 10%, và phục hồi nhiều hơn mức mất mát ngay sau khủng hoảng. Giá nhà ở các thành phố hạng hai và hạng ba tiếp tục tăng trong suốt giai đoạn sau năm 2008. Kinh nghiệm này hoàn toàn trái ngược với sự sụt giảm mạnh hơn 60% của thị trường chứng khoán Trung Quốc vào năm 2008—mà cho đến nay vẫn chưa phục hồi.

Để hiểu sự tương phản khó hiểu này, chúng tôi cho rằng các biện pháp can thiệp chính sách thường xuyên của chính phủ trung ương và sự phụ thuộc nặng nề của các chính quyền địa phương vào doanh thu bán đất cho ngân sách tài khóa của họ có thể đã khiến nhiều hộ gia đình tin rằng thị trường nhà đất là quá quan trọng để sụp đổ và chính phủ trung ương sẽ ban hành các chính sách để hỗ trợ thị trường nhà đất nếu cần thiết.

Có những quan điểm khác biệt về sự bùng nổ nhà đất của Trung Quốc. Chow và Niu (2014) sử dụng khung phương trình đồng thời để phân tích cung và cầu nhà ở tại các đô thị Trung Quốc trong giai đoạn 1987–2012 và nhận thấy rằng tăng trưởng giá nhà nhanh chóng có thể được giải thích rõ ràng bằng lực lượng cung và cầu, với thu nhập quyết định cầu và chi phí xây dựng ảnh hưởng đến cung.

Deng, Gyourko và Wu (2014a) lo ngại nhiều hơn về rủi ro trên thị trường nhà đất Trung Quốc. Cụ thể, họ đưa ra bằng chứng về sự gia tăng nhanh chóng nguồn cung nhà ở và lượng nhà tồn kho do các nhà phát triển nắm giữ tại các thành phố lớn khác nhau trong những năm gần đây.

Khác với những nghiên cứu này, chúng tôi cung cấp một phân tích đầy đủ thông tin về phía cầu bằng cách phân tích kỹ lưỡng các đặc điểm của người vay thế chấp. Phân tích của chúng tôi dẫn đến việc chúng tôi có lập trường cân bằng hơn giữa hai quan điểm trái ngược này. Về mặt tích cực, tăng trưởng thu nhập nhanh chóng, đi kèm với sự tăng giá nhà đất khổng lồ, đã giúp hỗ trợ sự tham gia ổn định của các hộ gia đình thu nhập thấp vào thị trường nhà đất. Về mặt đáng lo ngại, kỳ vọng cao về tăng trưởng thu nhập trong tương lai có thể đã thúc đẩy các hộ gia đình thu nhập thấp mua nhà bằng cách gánh chịu những gánh nặng tài chính đáng kể, khiến họ đặc biệt dễ bị tổn thương trước những cú dừng đột ngột trong tương lai của nền kinh tế Trung Quốc.
—-

Trong 04 điểm mà nhóm tác giả nêu ra, rất đáng chú ý là khả năng tăng thu nhập khả dụng (tăng trưởng kinh tế của quốc gia) và kỳ vọng kỳ vọng cao về tăng trưởng thu nhập trong tương lai của nhóm thu nhập thấp.

Gần đây, mình thấy thị trường bds ở VN bắt đầu nóng trở lại, và hy vọng đang được BƠM bởi rất nhiều trên báo chí, mạng xã hội. Nếu có khó khăn, nhóm chịu ảnh hưởng nhiều nhất sẽ là nhóm đang ráng gồng để có được 1 căn nhà.

Vì vậy, mình mong những ai trong hoàn cảnh này cần phân tích thấu đáo, liệu cơm gắp mắm. (có thể xem lại tiền Dại tiền Khôn tập 63)